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　　在“以房抵债”协议签订后未办理过户登记前，房屋被法院依法查封拍卖，以房抵债债权人的权力是否能排除法院强制执行？

　　基本案情

　　2010年，开发公司出借1000万元给某房地产公司。2021年，因房地产公司未按时偿还债务，双方签订房屋抵款协议书，约定房地产公司以尚未验收备案的6套商铺折抵欠款540万余元，并开具收款收据给开发公司。2023年，双方签订商铺交付协议，此外，还签订商铺租赁合同，开发公司将上述商铺出租给房地产公司，但双方一直没有办理所有权转移登记。

　　2024年1月，房地产公司因在另案中未履行法院生效判决确定的向何某和李某支付租金的义务，何某和李某向法院申请强制执行。法院执行过程中，依法裁定查封、拍卖房地产公司名下的房产，含上述6套商铺。开发公司认为，和房地产公司是在法院查封前签订的房屋抵款协议，虽未办理过户，但交易在前，故向法院提出解除对案涉商铺的强制措施的异议申请。

　　裁判结果

　　清远佛冈法院审理认为，以房抵债债权人可以依据以房抵债协议，要求被执行人将案涉房屋过户至其名下，但不属于购买房屋的意思表示，而是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在未经法定变更登记程序完成前，以房抵债协议并不优于其他债权。

　　本案中，开发公司和房地产公司签订的以房抵款协议，实际是双方用房屋抵消债务，并非一般的房屋买卖合同，且尚未办理过户登记。同时，民法典规定，不动产物权以登记为生效要件。开发公司对案涉6套商铺仅享有抵债商铺的登记请求权和物的交付请求权，并不享有排除强制执行的权利，故开发公司的证据不能证明其异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，其异议不能成立。因此，法院依法予以驳回。

　　法官说法

　　日常生活中，常常有债务人在无法偿还债务时，提出以物比如房屋等抵债的情形。债权人在签订“以房抵债”等协议后，应当催告债务人及时交付动产或办理不动产登记手续，以避免交付瑕疵引起不必要的法律纠纷。

　　法条链接

　　《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

　　第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

　　（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

　　（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

　　（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

　　（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。